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Questões polêmicas em IPTU em condomínio

Questões polêmicas em IPTU em condomínio

Em matéria tributária, é bastante expressivo o número de questões consideradas polêmicas no nosso país. Segundo um estudo divulgado em 2007 pelo CEBEPEJ – Centro Brasileiro de Estudos e Pesquisas Judiciais, as execuções fiscais no Brasil representam cerca de 50% dos processos em curso e cerca de 15% são sobre discussões sobre pontos polêmicos em matéria tributária.

Em um passado não tão distante, as controvérsias versavam sobre os aumentos de IPTU por parte das prefeituras, de que modo ela poderia fazê-lo e principalmente em relação à progressividade da tributação. Neste sentido, muito se discutiu sobre o assunto até que foi pacificada pela Emenda Constitucional 29 de 2009 que trataremos a seguir.

Com o crescimento das cidades, principalmente como no caso de São Paulo, a escassez dos terrenos para construção de casas e o déficit imobiliário fez com que os condomínios edilícios crescessem de maneira exponencial. Com este crescimento, houve o aumento de matriculas e consequentemente o aumento da arrecadação da exação IPTU para a prefeitura.

A prefeitura é o ente administrativo público responsável pela liberação da construção dos condomínios, do alvará e posteriormente, quando da conclusão, procede nova fiscalização para a emissão do chamado “habite-se”.

Segundo o decreto 52.703/11 após o “habite-se”, é dever do responsável pela obra solicitar o desdobro das matrículas.

Art. 49. Para fins da incidência do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana –IPTU (art. 9º da Lei nº 15.406, de 08/07/11):

I – as edificações presumem-se concluídas ou modificadas na mais antiga das seguintes datas:

  1. aquela informada pelo profissional responsável pela execução do serviço de execução de obras de construção civil, demolição, reparação, conservação e reforma de edifícios, ou pelo sujeito passivo do IPTU, como sendo a data de finalização da obra, na declaração a que se refere o artigo 200;

O artigo 200 do mesmo decreto afirma que após apresentado o certificado de quitação de ISS, quando fizer jus ao “habite-se”, o responsável pela obra deverá solicitar o desdobro.

É neste momento onde são ocasionados os maiores problemas em matéria de IPTU nos condomínios novos. Ocorre um hiato temporal entre o pedido de “habite-se”, momento em que os adquirentes estão ansiosos para imitirem-se na posse e o deferimento do desdobro.

Neste hiato, que pode levar meses, ocorre a instauração do condomínio, com a primeira assembleia condominial, eleição de síndico, conselho e afins, além da necessidade da administração do patrimônio.

Ocorre que o ente tributante municipal, quando da ocorrência do aspecto temporal da hipótese de incidência do IPTU, qual seja 1º de janeiro de cada exercício, o lançamento é efetuado. Neste caso, efetuado contra o sujeito passivo original, ou seja, o proprietário do terreno onde a construtora ergueu o edifício.

É daí que surge uma imensa ilegalidade praticada pelas administradoras de condomínios, ocasionalmente em conluio com as construtoras, ou apenas por completa inépcia de interpretação da legislação, lançam o debito nas contas do condomínio e rateiam entre os co-proprietários, os condôminos.

Em caso de conluio, estar-se-ia diante de um crime, mas não trataremos deste tipo de assunto em nossa exegese. Quanto ao equívoco na interpretação da legislação, é muito comum, como avaliamos em São Paulo, que até mesmo em cursos de formação de síndicos profissionais e administradoras, a afirmação é de que o IPTU lançado é devido pelos condôminos.

Diante do complexo regramento jurídico tributário brasileiro, as prefeituras não deferem o pedido de habite-se para os devedores de ISS. Havendo dívida ativa do tributo, não há liberação de certidões e ou financiamento, de modo que a construtora se vê impedida de transmitir os imóveis aos promitentes compradores.

Em uma estratégia negocial, legalizada, por assim dizer, as construtoras criam companhias chamadas incorporadoras que assumem o terreno, mas não a construção, de modo que mesmo que haja débito junto ao ente tributante, ele não impedirá a obtenção de certidão porque é de outro CNPJ, é outra empresa, pertence à construtora e não à incorporadora.

Neste ponto, que é o sujeito passivo do tributo municipal incidente sobre a propriedade territorial e predial urbana é a incorporadora.

Em um caso concreto que acompanhamos, o advogado ligado à administradora afirmava que os condôminos haviam assinado um contrato assumindo débitos municipais, inclusive, que são devidos pelos promitentes vendedores, cláusula incorporada ao contrato de compra e venda do imóvel. Neste caso, ainda que exista a previsão legal da responsabilidade do adquirente por débitos tributários, fato é que o caso trata de lançamento do crédito tributário, de fato pretérito ao momento de instauração do condomínio e que como vimos, é de responsabilidade da incorporadora.

Ademais, enquanto não ocorrer o desdobro das matrículas, a responsável pelo pagamento da exação municipal é a incorporadora responsável por informar ao ente tributante a alteração na hipótese de incidência do tributo.

Neste ponto, a interpretação parece lógica, uma vez que aquele que altera as características do aspecto material da hipótese de incidência e tem o dever de informar o momento da ocorrência, em não fazendo ou fazendo-o intempestivamente é o responsável pelo pagamento até que se extinga o hiato temporal por ele aumentado.

Tanto o é assim, que o ente tributante, ao fazer o lançamento, quando da alteração do aspecto material, o faz de maneira proporcional ao proprietário novo, portanto um lançamento complementar. Este lançamento complementar, atribuído então, ao proprietário da nova matrícula, será contado a partir do dia da transformação.

Pode-se até admitir não tratar-se de uma questão polêmica, juridicamente relevante, mas, trata-se de questão polêmica que altera a vida cotidiana de inúmeras pessoas no município de São Paulo, onde todos os anos são lançados inúmeros empreendimentos imobiliários, condomínios edilícios.

Ademais, como trataremos a seguir, o IPTU não admite responsabilidade solidária, de modo que qualquer interpretação da legislação de modo diverso da apresentada no texto destas, é uma aberração, haja vista que a interpretação da legislação em matéria tributária é literal e deve manter o princípio da estrita legalidade.

Por fim, resta-nos afirmar que o posicionamento do colega no caso concreto, desconsiderou dois aspectos, o primeiro de que a norma tributária afasta a convenção entre particulares para se eximir do tributo, vide artigo 123 do CTN, ainda que, no artigo 128 do mesmo códex, seja admitida a possibilidade de terceiro ser cobrado por tributo.

Fato é, que o fato tributário que dá ensejo à incidência do tributo é a imissão na posse e isto não ocorre até que haja deferimento do “habite-se”. Desta forma, o promitente comprador não pode ser cobrado por algo que não possuía ainda, a qualquer título, não tinha domínio útil e por fim, não era proprietário, nos termos do artigo 34 do mesmo códex que define o sujeito passivo.

Este texto abaixo foi uma entrevista concedida à Direcional Condomínios

  1. Quais os principais tributos os condomínios devem recolher e em que período do ano? Seria possível fazer um cronograma básico?

É importante que se saliente que condomínio é uma entidade sui generis, equiparada à pessoa jurídica, uma vez que possui CNPJ, para efeitos fiscalizatórios, entretanto, não sujeito ao IRPJ e à COFINS.

Quanto a outros tributos, caso tenha o condomínio empregados próprios:

– estará sujeito ao PIS, calculado sobre a folha de pagamento à alíquota de 1% ao mês e pago até o dia 20 do mês subsequente.

– estará sujeito ao INSS, devendo pagar 20% sobre a folha via GPS todo dia 20 de cada mês subsequente.

– encargos de terceiros sobre a folha 5,2%.

– para o caso da remuneração do síndico ou isenção, deverá também reter 11% sobre a mesma base de cálculo.

– reterá o IRRF na fonte sobre o salário pago aos empregados, de acordo com a tabela vigente do IR.

– apresentará a CAGED quando houver movimentação de funcionários ao MTE até o dia 7 do mês subsequente em que houve a movimentação.

– através da GRF recolherá 8% sobre o salário do empregado a título de FGTS até o dia 7 do mês subsequente.

– RAIS – Relação Anual de Informações Sociais, deve ser entregue até o dia 20 de março, para controle das atividades de trabalho.

Para o caso de haver contratação de mão de obra terceirizada ou autônoma:

– PIS/COFINS/ CSLL para valores pagos a autônomos e empresas terceirizadas acima de cinco mil reais.

– reterá o ISS de acordo com a lei do município onde se encontra o condomínio;

– reterá 11% a título de INSS sobre o valor bruto da Nota Fiscal.

  1. Condomínio não paga Imposto de Renda mas deve apresentar DIRF e DARF, por quê?

A DIRF é a Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte e deve ser entregue em fevereiro com as informações das retenções efetuadas em folha de pagamento.

Quanto ao DARF, Documento de Arrecadação de Receitas Federais é o documento hábil para efetuar o pagamento das retenções dos tributos federais.

Apesar de ser uma entidade sui generis, deve prestar as informações ao FISCO, também chamados de obrigações acessórias.

  1. A certificação digital é indispensável a todo síndico que assume um cargo? Por quê?

A certificação digital identifica o responsável pelo CNPJ nas atividades e obrigações acessórias. Sem ela, nos dias atuais, impossível efetuar a gestão da entidade e consultar o recebimento das mesmas pelo FISCO.

Com a assunção ao cargo de síndico, assume-se as obrigações a que o condomínio está sujeito.

  1. Algumas administradoras acabam fazendo elas próprias a certificação em nome do condomínio, mas isso pode gerar problemas futuros?

A certificação estará atrelada a um CNPJ e ou um CPF, desta feita, não há problema legal do ponto de vista de quem se incumbirá de adquirir ou registrar o certificado, basta que o síndico acompanhe os serviços executados através da certificação para evitar problemas futuros.

  1. Ontem uma síndica se queixou que acabou de assumir o cargo e o síndico anterior perdeu o prazo para apresentar a RAIS. Isso terá um custo agora, a quem cabe a responsabilidade por esse atraso e pelo ônus dele decorrente?

A multa, de acordo com o artigo 25 da Lei 7.998 de 1990 é de R$ 425,64 além de R$ 26,60 por empregado omitido e pode ser dobrada em caso de ultrapassar o último dia do ano do exercício.

A responsabilidade é sempre do síndico. Caberá ação de regresso contra o ex-síndico pelo prejuízo causado.

  1. Quais as principais falhas você observa nos condomínios e/ou administradoras em relação às obrigações tributárias e fiscais?

Em meu entender, alguns condomínios e administradoras não fazem uma verificação minuciosa dos serviços a serem executados e negligenciam suas consequências. A pouca atividade de acompanhamento por parte dos condôminos e a falta de quórum em assembleias, no meu modo de ver, induz os responsáveis a crer que o serviço prestado tem menor importância do que a que realmente tem. Quando o problema acarretar em prejuízo à coletividade é que passará a ter o grau de importância recuperado ou será maquiado no já difícil entendimento que é traduzido nos balancetes.

Em uma analogia pobre, longe de fazermos ilações ou buscarmos uma lógica sofismática, nos condomínios, como na política, negligenciam-se as responsabilidades fiscalizatórias individuais para depois reclamarem-se pela falta de trabalho dos mandatários eleitos ou outorgados.

Além do mais, continuo verificando que condomínios novos “lançam” a cobrança de IPTU na quota condominial, como se prefeituras fossem, lesando o condômino que depois será obrigado a efetuar o pagamento do tributo por meio do famoso carnê.



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